Votre locataire est une entreprise ou un particulier qui utilise en tout ou en partie l'immeuble pour l'exercice de sa profession. Comment ces loyers seront imposés dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques? All Consulting Gossart, votre expert-comptable à Anderlecht vous rappelle les règles en la matière.

Base imposable

Vous serez imposé sur le montant net des loyers et des avantages locatifs (comme l'imputation du précompte immobilier). Il se calcule en déduisant du montant brut (le montant total perçu) un montant forfaitaire de frais égal à 40% du montant brut, sans pouvoir dépasser 2/3 du revenu cadastral non indexé multiplié par le coefficient de revalorisation (4,47 pour les revenus de 2018). Le montant net ainsi obtenu ne pourra toutefois pas être inférieur à 1,4 fois le revenu cadastral indexé.

Exemple:

Vous louez pour 1000 euros par mois un immeuble avec un revenu cadastral de 1250 euros. Le revenu brut est donc de 12 x 1000 euros = 12000 euros. Les frais forfaitaires de 40%, soit 4800 euros doivent être limités à 2/3 x 1250 x 4,47 = 3725 euros. Le revenu net s'établit donc à 12000 - 3725 = 8275 euros qui est bien supérieur au minimum de 1,4 x 1250 x 1,7863 = 3126 euros.

Attention: ceci ne vaut que si la location n'est pas l'activité professionnelle du propriétaire. Dans le cas contraire les loyers sont considérés comme des revenus professionnels et seuls les frais réels sont déductibles.

Imposition

Les revenus ainsi déterminés sont ajoutés à vos autres revenus pour une imposition globale. Les intérêts d'un emprunt hypothécaire contracté pour l'acquisition du bien peuvent être déduit de ce revenu immobilier.

Il est donc important de tenir compte de cet impôt additionnel dans le calcul du rendement locatif du bien.

Précisions importantes

Si malgré une clause dans le bail lui interdisant de le faire, votre locataire déduit les loyers parmi ses frais professionnels vous serez imposé selon les règles décrites ci-dessus! Une telle clause n'est pas opposable à l'administration et votre seul recours sera de demander un dédommagement à votre locataire. Prévoyez donc cela dans le bail.

Il est aussi possible de déterminer dans le bail des montants de loyers distincts pour la partie privée et pour la partie professionnelle. Faites obligatoirement enregistrer le bail pour que cette séparation soit prise en compte. Le loyer de la partie privée est alors imposé à concurrence de 1,4 fois le revenu cadastral indexé proportionnel à la partie privée, et non sur le montant réel. Vous pouvez même rédiger et enregistrer deux baux distincts; vous éviterez alors de payer le droit d'enregistrement de 0,2% sur le bail de la partie privée.

Le fait que le locataire ne puisse pas reprendre les loyers dans ses frais déductibles (c'est souvent le cas pour les ASBL) ne change rien à la règle. Il en va de même si le bien est loué par une société qui le destine uniquement à l'habitation de son dirigeant.

En revanche si votre locataire est une personne morale autre qu'une société (ASBL de type agence immobilière sociale, CPAS, etc.) qui met le bien à disposition d'une personne physique à des fins exclusives d'habitation, vous ne serez taxé que sur 1,4 fois le revenu cadastral indexé et non les loyers réels.

Enfin dans tous les cas où le bien est non bâti, vous serez imposé sur les loyers nets avec un montant minimum égal au revenu cadastral indexé. Les frais forfaitaires sont alors de 10% des revenus bruts sans limitation.

Contactez-nous pour évaluer l'impact sur vos impôts d'une location à une personne morale ou à une personne physique qui affecte l'immeuble à des fins professionnelles. Vous pourrez alors fixer le loyer et en calculer le rendement locatif net après déduction de l'impôt additionnel généré par cette location.